Новый закон вводит возможность ареста имущества уехавших из страны граждан для обеспечения исполнения административных решений. Это значит, что сначала могут заморозить банковские счета, а при их недостаточности — наложить арест на другое имущество, включая квартиры. Арест может быть применён до вынесения окончательного решения по делу.
Кого может затронуть закон
Чётких критериев того, что именно подпадает под «правонарушения против интересов страны», в тексте закона нет. Это означает, что под действие норм потенциально попадает широкий круг уехавших — от тех, кто получил штрафы по политическим административным статьям и не оплатил их, до тех, чьи публичные высказывания могут быть квалифицированы как основание для дела. Кроме прямых последствий, закон создаёт «охлаждающий эффект»: люди за рубежом рискуют оказаться в постоянной юридической уязвимости и воздерживаться от публичных действий.
Закон начинает действовать 1 сентября 2026 года — до этого стоит оценить риски и подготовить документы для дистанционного распоряжения недвижимостью.
Основные варианты распоряжения недвижимостью из‑за рубежа
- Дарение (переписать на близкого человека).
- Продажа через доверенное лицо по нотариальной доверенности.
- Прямые дистанционные сделки с КЭП (при наличии биометрии и соответствующей практики).
Дарение — когда это удобно
Дарение часто используется для передачи квартиры близким родственникам. Плюсы: при дарении близкому родственнику ни даритель, ни одаряемый обычно не платят налог. Минус: при передаче не‑близкому лицу одаряемый обязан заплатить НДФЛ (обычно 13% от разницы по кадастровой стоимости), а для нерезидентов ставка может быть 30%.
Для дарения обязательно оформляют сделку у российского нотариуса в том регионе, где находится квартира. Если собственник находится за границей, он делает нотариальную доверенность на третье лицо (нельзя одновременно доверять и дарить тому же человеку — потребуется третья сторона).
Налоги и расходы при дарении
При дарении близкому родственнику налог обычно отсутствует. При передаче не‑родственнику одаряемый платит НДФЛ. Кроме того нужно учитывать госпошлину за регистрацию в Росреестре, нотариальные услуги и возможные расходы на перевод и пересылку оригиналов доверенностей.
Оформление доверенности — варианты
Доверенность на совершение сделки можно оформить в консульстве РФ за границей или у местных нотариусов. В странах, подписавших Минскую конвенцию, доверенность оформляют у местного нотариуса и переводят на русский; в странах Гаагской конвенции дополнительно ставят апостиль. Консульская доверенность обычно удобнее для российских нотариусов, так как её можно проверить в базе.
В доверенности важно детально прописать полномочия: право заключать договор дарения или купли‑продажи, подавать документы в Росреестр и МФЦ, снимать с регистрационного учёта, а при необходимости — открывать счет в банке и принимать оплату.
Как зарегистрировать сделку в Росреестре
После подписания договора нотариус направляет документы на регистрацию. Новый собственник получает выписку из ЕГРН обычно на следующий рабочий день после регистрации. Если документы находятся за границей, их нужно заранее переслать в Россию.
Продажа квартиры из‑за границы
Налоги при продаже
Размер налога зависит от способа получения и срока владения недвижимостью. Общее правило: чтобы избежать НДФЛ, нужно владеть квартирой минимум 5 лет (для ряда случаев — 3 года). Если условие не выполнено, для резидентов ставка 13%, для нерезидентов и некоторых категорий (например, «иноагенты») — 30%. При продаже можно учесть расходы на покупку или воспользоваться налоговыми вычетами по установленным правилам.
Дистанционная продажа: КЭП и биометрия
С 1 июля действует эксперимент по выдаче квалифицированной электронной подписи (КЭП) в ряде стран; с её помощью возможна дистанционная регистрация сделок. Однако для применения КЭП при операциях с недвижимостью часто требуется сдача биометрии очно — если биометрии в системе нет, дистанционная схема не сработает. Практика применения КЭП для дарения и продажи ещё формируется.
Приём оплаты и риски
Рекомендуется принимать оплату на российский счёт владельца, а не на счёт доверенного лица. Можно дать представителю право открыть счёт и принимать средства, но это увеличивает риски: датой получения денег налоговая может посчитать момент передачи средств представителю. Безопасные способы — банковский аккредитив или депозит нотариуса, при которых банк или нотариус переводит деньги продавцу после регистрации перехода права.
У людей со статусом, ограничивающим распоряжение средствами (например, отдельные форматы контроля за «иноагентами»), платёжные инструменты могут работать иначе — средства могут зачисляться на специальные счета с ограничениями.
Практические советы и подводные камни
- Подумайте о рисках при дарении супругу: имущество перейдёт к нему полностью и при разводе может не подлежать разделу.
- Проверьте, приватизирована ли квартира: операции возможны только с частной собственностью.
- Уточняйте полный список документов у нотариуса заранее — в разных случаях требуются разные справки (например, о задолженностях по ЖКУ, справки из БТИ, согласие супруга и т. п.).
- Если в квартире есть прописанные жильцы, их нужно выписать до продажи: для этого требуется отдельная доверенность и оформление через МФЦ.
- Если планируете продажу, заранее обсудите с покупателем условия по мебели, задатку и способу оплаты, чтобы избежать спорных ситуаций.
Наследство
Если недвижимость переходит по наследству, основные операции (включая продажу) также можно совершать через официального представителя по доверенности. В таких случаях целесообразно заранее проконсультироваться с нотариусом и юридическим специалистом по наследственным делам.
Выводы
Новый закон повышает риски для уехавших из страны владельцев недвижимости: меры обеспечения могут затронуть их активы даже до окончательного решения по делу. Если вы планируете не возвращаться, рассмотрите законные способы передачи или продажи жилья заранее — оцените налоговые последствия, оформите надёжную доверенность через консульство или нотариуса, продумайте безопасный способ приёма денег и проконсультируйтесь с юристом.
